Calcula el IIVTNU por venta, herencia o donación con los dos métodos del RDL 26/2021.
Aparece en el recibo del IBI.
Máximo legal 30%. Cada ayuntamiento fija el suyo.
La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula con una fórmula sencilla: base imponible × tipo de gravamen. La base es, por regla general, el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años completos que el inmueble ha estado en el patrimonio del transmitente.
Esto es lo que se conoce como método objetivo. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, existe además una salvaguarda: si el incremento real de valor del terreno es inferior a la base objetiva, se tributa por el incremento real, y si no hay incremento, la operación no está sujeta al impuesto.
Los coeficientes que figuran en la ley son máximos, igual que el tipo del 30%. Además, el texto consolidado indica que el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 10) modifica esos máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Se aplican los vigentes en la fecha del devengo, que es la de la transmisión.
Se usa el tipo máximo del 30% y el coeficiente máximo vigente para 10 años completos (0,12). Cada ayuntamiento puede aprobar valores inferiores.
| Base imponible objetiva: 50.000 × 0,12 | 6.000 € |
| Cuota por el método objetivo: 6.000 € × 30% | 1.800 € |
| Caso con incremento real bajo: compra 180.000 €, venta 190.000 €, suelo 50% del valor | 5.000 € de base real |
| Cuota por el método real: 5.000 × 30% | 1.500 € |
En el segundo caso el incremento real del suelo (5.000 €) es inferior a la base objetiva (6.000 €), por lo que la base es el incremento real. Con compra a 180.000 € y venta a 220.000 €, el real sería 20.000 € y se pagaría por el método objetivo.
Simplificaciones de la herramienta: usa los coeficientes y el tipo máximos, supone que el suelo es el 50% del valor de la operación en el método real (la ley usa la proporción del valor catastral del suelo sobre el total) y no admite periodos inferiores a un año ni bonificaciones municipales.
El plazo para declarar es de 30 días hábiles desde la transmisión en los actos entre vivos y de 6 meses, prorrogables hasta un año, en las herencias. Muchos ayuntamientos permiten la autoliquidación.
Si la transmisión se hizo con pérdidas (el valor de transmisión no supera al de adquisición), no hay sujeción al impuesto, pero tienes que declarar la operación y aportar las escrituras de adquisición y de transmisión para acreditarlo.
Presentar fuera de plazo y sin requerimiento previo conlleva un recargo del 1% más un 1% por cada mes completo de retraso, que llega al 15% más intereses de demora pasados doce meses.
Resumen de los preceptos aplicables, con enlace al texto consolidado del BOE.
El coeficiente depende de los años completos del periodo de generación (menos de un año se prorratea por meses) y los ayuntamientos aprueban los suyos sin superar los máximos legales, que se actualizan mediante norma con rango legal.
Si, a instancia del sujeto pasivo, se constata que el incremento de valor es inferior a la base imponible calculada con los coeficientes, la base es el importe de ese incremento.
No hay sujeción cuando se constata que no existe incremento de valor entre las fechas de adquisición y de transmisión; para ello se declara la transmisión y se aportan los títulos.
El tipo lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 30%. El plazo de declaración es de treinta días hábiles en actos entre vivos y de seis meses prorrogables hasta un año en actos por causa de muerte.