La plusvalía municipal (IIVTNU: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por venta, herencia o donación. Lo cobra el Ayuntamiento donde esté el inmueble.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el RDL 26/2021, el impuesto se calcula con dos métodos y el contribuyente puede elegir el que le salga más barato. Además, si no hay incremento real de valor, no se paga.
Quién paga la plusvalía y en qué plazo
| Situación | Obligado a pagar | Plazo |
|---|---|---|
| Venta | El vendedor | 30 días hábiles desde la escritura |
| Donación | El donatario (quien recibe) | 30 días hábiles |
| Herencia | Los herederos | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable 6 meses) |
Se autoliquida ante el ayuntamiento con el modelo específico municipal. El pago fuera de plazo genera recargos y sanciones.
Los dos métodos de cálculo
Desde 2021 tienes derecho a elegir el resultado más bajo entre estos dos métodos.
Método objetivo (o método catastral)
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente por años de tenencia
Los coeficientes máximos, actualizados por el Ministerio de Hacienda para 2026, son aproximadamente:
| Años transcurridos | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,15 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,18 |
| 10 años | 0,10 |
| 15 años | 0,08 |
| 20 años o más | 0,45 |
Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes inferiores. Consulta la ordenanza fiscal municipal.
Método real (o método de plusvalía efectiva)
Base imponible = (Valor transmisión − Valor adquisición) × (Valor catastral del suelo / Valor catastral total)
Es decir: solo se grava la parte del incremento real que corresponde al suelo urbano, no a la construcción.
Cuándo no se paga plusvalía (exenciones)
- No hay incremento real de valor: si vendes o transmites por precio igual o inferior al de compra, no pagas nada. Debes presentar el modelo de autoliquidación a cero y aportar escrituras de compra y venta como prueba.
- Transmisión entre cónyuges como consecuencia de sentencia de divorcio o nulidad.
- Aportaciones o adjudicaciones en la sociedad de gananciales.
- Transmisiones a favor de la administración pública.
- Dación en pago de vivienda habitual (si es único inmueble).
- Bonificaciones locales por herencia entre parientes directos (hasta el 95% en muchos municipios).
Tipo impositivo
Cada ayuntamiento fija el tipo, con un máximo del 30%. Los grandes municipios suelen aplicar tipos entre el 25% y el 30%.
Ejemplo práctico completo
- Piso vendido en Madrid en octubre de 2026 por 300.000 €, comprado en 2011 por 200.000 €.
- Años transcurridos: 15 años.
- Valor catastral total actual: 150.000 €.
- Valor catastral del suelo: 60.000 € (40% del catastral).
- Tipo impositivo Madrid: 29%.
Método objetivo: Base = 60.000 × 0,08 = 4.800 €. Cuota = 4.800 × 29% = 1.392 €.
Método real: Incremento real = 300.000 − 200.000 = 100.000 €. Parte suelo = 100.000 × (60.000 / 150.000) = 40.000 €. Cuota = 40.000 × 29% = 11.600 €.
Se elige el método objetivo: 1.392 € (ahorro de 10.208 €).
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Plusvalía en herencia: cómo funciona
Los herederos son quienes autoliquidan. El precio de adquisición a efectos del método real es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones. En muchos municipios existe una bonificación del 95% para vivienda habitual heredada por descendientes o cónyuge, siempre que se mantenga durante 5 años.
El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 si se solicita antes de acabar el primero.
Cómo presentar la autoliquidación paso a paso
- Reúne las escrituras de adquisición y transmisión, el último recibo del IBI y el certificado catastral.
- Descarga el modelo específico de tu ayuntamiento (suele ser el 700 o similar) desde su Sede Electrónica.
- Calcula por los dos métodos y elige el resultado más bajo.
- Presenta el modelo por vía telemática con certificado digital, en la Oficina Municipal de Recaudación o en entidad colaboradora.
- Paga en el banco o por adeudo online.
- Guarda el justificante para el Registro de la Propiedad.
Errores frecuentes que aumentan la factura
- No aplicar el método real cuando el incremento efectivo es bajo o negativo.
- Olvidar la bonificación por herencia en vivienda habitual.
- No solicitar la exención por venta a pérdida.
- Presentar fuera de plazo (recargos 5-20%).
- Confundir plusvalía municipal con la ganancia patrimonial en IRPF (son impuestos distintos: la ganancia en IRPF tributa a Hacienda, la plusvalía al ayuntamiento).
Cómo reclamar plusvalías pagadas antes de 2021
Tras la STC 182/2021, las plusvalías pagadas por hechos sin incremento real de valor pueden reclamarse:
- Firmes: liquidaciones administrativas firmes NO pueden reclamarse.
- No firmes: si aún no ha pasado el plazo para recurrir (1 mes desde notificación), sí.
- Autoliquidaciones no prescritas (4 años desde el fin del plazo voluntario) sí pueden reclamarse por rectificación con devolución.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal exactamente?
Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el incremento de valor del suelo urbano cuando transmites un inmueble por venta, donación o herencia. No grava el valor del edificio, solo el del suelo.
¿Se paga plusvalía si vendo mi piso a pérdida?
No. Desde la STC 26/2017 y la reforma de 2021, si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento gravable y la cuota es cero. Debes presentar la autoliquidación con base cero y adjuntar las escrituras como prueba.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía tras una herencia?
6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses solicitándolo antes de que termine el plazo inicial. Los herederos son los obligados al pago.
¿Cómo elijo entre método objetivo y método real?
Calcula por los dos y elige el que dé menor cuota. En viviendas con mucho recorrido de valor catastral y poca revalorización real, el método real suele ser mejor. En viviendas antiguas muy revalorizadas, el objetivo.
¿Existen bonificaciones por herencia?
Sí. La mayoría de ayuntamientos aplican una bonificación del 95% cuando el heredero es descendiente, cónyuge o ascendiente y la vivienda era la habitual del fallecido, con obligación de mantenerla al menos 5 años.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia patrimonial de IRPF?
No. Son impuestos distintos. La ganancia patrimonial se declara a la AEAT en IRPF (19-28%). La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y grava solo el suelo urbano. Al vender puedes tener que pagar los dos.
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