Retenciones del IRPF en arrendamientos: guía actualizada 2025
Cuando un profesional, empresa o autónomo alquila un local, oficina o cualquier inmueble para su actividad, está obligado a practicar una retención del IRPF sobre el alquiler. Este mecanismo es uno de los más consultados y, al mismo tiempo, uno de los que más errores genera.
¿Cuándo hay obligación de retener?
Existe obligación de retener en el IRPF cuando se cumplen dos condiciones simultáneas:
- El arrendatario (inquilino) es un empresario, profesional o entidad jurídica que paga rendimientos sujetos a retención
- El arrendamiento genera rendimientos del capital inmobiliario para el propietario (persona física)
Casos con retención obligatoria
- Autónomo que alquila un local para su negocio
- Empresa (SL, SA) que alquila oficinas
- Profesional que alquila un despacho
- Empresa que alquila plaza de garaje vinculada a la actividad
Casos SIN retención
- Alquiler de vivienda habitual: el inquilino particular no retiene
- Arrendamientos financieros (leasing): tributan de forma diferente
- Arrendador que es sociedad: la sociedad tributa por Impuesto sobre Sociedades, no por IRPF
- Rentas inferiores a 900 €/año del mismo arrendador
- Arrendador acogido al régimen de módulos (estimación objetiva) del IAE de arrendamiento
Tipo de retención aplicable
El tipo de retención vigente en 2025 es:
| Situación | Tipo de retención |
|---|---|
| Regla general | 19% |
| Ceuta y Melilla (bonificación) | 19% (con posible deducción posterior) |
La retención del 19% se aplica sobre el importe íntegro del alquiler (sin IVA). Es decir, si el alquiler mensual es de 1.000 € + 21% IVA:
- Base de retención: 1.000 €
- Retención IRPF: 190 € (19% de 1.000 €)
- IVA: 210 € (21% de 1.000 €)
- Total a pagar: 1.000 + 210 – 190 = 1.020 €
- Total a ingresar en Hacienda: 190 € (retención) + 210 € (IVA) por separado
¿Sobre qué base se calcula la retención?
La retención se practica sobre la contraprestación íntegra pactada, que incluye:
- Renta mensual pactada
- Gastos que contractualmente asuma el inquilino pero que correspondan al propietario (IBI, comunidad, etc.)
No se incluye en la base de retención:
- El IVA repercutido
- Gastos de suministros que correspondan al inquilino (luz, agua, internet)
Ejemplo completo
Alquiler de local: 1.500 €/mes + IBI (200 €/mes a cargo del inquilino)
- Base de retención: 1.500 + 200 = 1.700 €
- Retención IRPF: 1.700 × 19% = 323 €
- IVA: 1.700 × 21% = 357 €
- Total factura: 1.700 + 357 – 323 = 1.734 € (importe que paga el inquilino)
- Ingreso propietario: 1.734 €
- Ingreso Hacienda por inquilino: 323 € (retención) + 357 € (IVA vía modelo 303)
¿Tu caso es distinto? Pregúntalo en GestorIA y recibe la respuesta con la normativa aplicable citada.
Modelos tributarios a presentar
El inquilino (arrendatario) debe presentar:
| Modelo | Concepto | Periodicidad | Plazo |
|---|---|---|---|
| 115 | Retenciones sobre rendimientos del arrendamiento | Trimestral | 20 abril, julio, octubre, 30 enero |
| 180 | Resumen anual de retenciones de arrendamiento | Anual | 31 de enero |
El propietario (arrendador) debe:
- Declarar las rentas en su IRPF (rendimientos del capital inmobiliario)
- Emitir factura con IVA y retención si está obligado
- Las retenciones practicadas por el inquilino se descuentan de su cuota de IRPF en la declaración anual
Excepciones importantes
1. Arrendamiento de vivienda habitual
Si el alquiler es de vivienda habitual del inquilino (uso residencial), no hay obligación de retener, independientemente de que el inquilino sea empresa o profesional.
Sin embargo, si una empresa alquila una vivienda para un empleado (vivienda de empresa), sí debe retener porque es un gasto empresarial.
2. Alquileres exentos de IVA
Los alquileres de vivienda están exentos de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA). Pero la retención del IRPF y el IVA son impuestos independientes: puede haber retención sin IVA (raro) o IVA sin retención (inquilino particular).
3. Propietario en módulos
Si el propietario tributa en estimación objetiva (módulos) por la actividad de arrendamiento (epígrafe 861 IAE), el inquilino no está obligado a retener.
4. Rentas inferiores a 900 €/año
Si las rentas satisfechas al mismo arrendador no superan los 900 € anuales, no hay obligación de retener. Pero esta excepción es poco práctica en alquileres de locales.
Consecuencias de no retener
Si el inquilino no practica la retención estando obligado:
- Sanción del 35% al 150% de las cantidades no retenidas
- Responsabilidad solidaria: la AEAT puede exigir al inquilino las retenciones no practicadas
- El propietario puede igualmente deducir las retenciones "que debieron practicarse" en su IRPF, pero la carga probatoria es del contribuyente
Preguntas frecuentes
¿Debo retener si alquilo a un particular para vivienda?
No. Solo hay obligación de retener cuando el arrendatario es empresario o profesional y el inmueble no se destina a vivienda habitual del inquilino.
¿Qué pasa si el propietario es una sociedad?
Si el arrendador es una SL o SA, no se retiene IRPF porque la sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades. El inquilino solo paga la renta + IVA.
¿Puedo deducir las retenciones en mi declaración como propietario?
Sí. Las retenciones son un pago a cuenta del IRPF. Se incluyen en la casilla correspondiente de la declaración y reducen tu cuota final.
¿Es obligatoria la factura del alquiler?
Sí, cuando el arrendamiento está sujeto a IVA (local, oficina), el propietario debe emitir factura con todos los requisitos del Reglamento de Facturación.
¿Tienes dudas sobre retenciones en tu alquiler? Pregunta a GestorIA gratis y obtén respuestas con fundamentación legal al instante.